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近日，央行宣布，将继续上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，并于6月15日和25日分别按0.5个百分点上调，这是央行今年以来的第五次调高存款准备金利率。
从去年下半年以来，央行实行从紧的货币政策，防止中国经济过热和通货膨胀，收紧商业银行的信贷闸门后，大多数的房地产开发企业都面临着资金紧张的困局。
房地产开发企业为何都出现资金紧张的难题?通过多种融资渠道，开发商能够成功破解资金紧张的困局吗?针对这些问题，近日，记者采访了武汉金融界的有关专家。
货币从紧，开发商都“缺钱”
民生银行武汉分行市场营销部总经理叶世明介绍，自从去年下半年国家出台一系列宏观调整政策之后，武汉楼市成交量出现大量萎缩，而房地产企业又缺乏有效的融资渠道，整个行业都面临资金紧张的困局。
叶世明分析，通常开发商的资金主要来源于四个渠道：自有资金、银行贷款、建筑商垫资以及销售回款收入。而目前，这四个资金主要来源渠道正逐步收紧，导致开发商资金紧张。
他分析，在自有资金方面，房地产主管部门规定，开发商开发房地产项目必须达到自有资本金比例不低于35%，“这为开发商进入房地产行业设立了最基本的门槛”。
在银行贷款方面，从去年底开始，央行实行从紧的货币政策，对“开发贷”(向开发商发放贷款)的审查极为苛刻，对房地产开发项目的资质、开发规模、项目自有资金占比等方面进行严格规定，商业银行的“开发贷”出现大幅下降。前不久，央行再次上调存款准备金利率，这将进一步加剧开发商资金紧张的局面。目前，武汉的商业银行大多青睐于向业绩稳定、信誉良好、全国性的品牌地产开发公司放贷。
叶世明说，在去年以前，不少建筑商托关系找开发商，主动要求垫资承建房地产项目，由于竞争的建筑商太多，开发商不得不选择通过招标方式确定项目承建的建筑商，所以，但凡那里有楼盘发出建筑招标的信息后，开发商都能接到一大叠的标书。但在今年，建筑商开始变得谨慎起来，有选择地承建项目，他们更愿意与那些信誉好的开发商和市场前景优的项目合作。因为，他们担心，一旦承建的楼盘变成“烂尾楼”，不但赚不到利润，前期投入的资金也可能打了“水漂”。
至于开发商销售回款，叶世明认为，武汉楼市成交量的大幅下降，开发商前期持有的土地价格与建安成本由此大幅上升，这一升一降，导致开发商的收入也大大缩水，与此前的良好预期相去甚远。
融资，与中小开发商无关
既然开发商的常规资金来源渠道已经被堵死，那么，开发商是否可以通过上市、股权、私募、信托等多种融资方式解决资金困局呢?
中南财经政法大学新华金融保险学院副院长、投资与房地产研究所教授张东认为，一般地，大型房地产企业除银行贷款以外还有较多资金来源，选择余地较大;中小型房地产企业不仅贷款困难，通过其他途径融资的成本也比较高，所以资金压力会增加。
他分析说，对于房地产开发企业上市，中国证监会有一套严格的准入门槛，目前在沪、深股市挂牌上市的房地产开发企业大多是中国房地产行业中优秀领跑企业，显然是中小开发商所不能企及的。
而通过股权的方式进行融资，同样也困难重重，一方面，合作双方对项目的利润分配存在着巨大的差异，各方利益难以得到平衡;另一方面，在实际操作过程中，也面临着权利、财务等方面的监督难题。
此外，私募基金和信托的融资方式，虽然在美国等欧美国家比较普遍运用，但由于目前我国还缺少法律制度上的支撑，在中国很少出现成功融资的范例。2004年，今典集团在北京开发的“苹果社区”算得上是一次信托房地产的尝试。
武汉某位不愿透露姓名的金融界人士介绍，无论是国际私募基金，还是国内民间私募基金，由于市场不确定因素太多，对投资风险控制都极为严格，目前，私募基金大多投向了环保、三农等投资风险较小的行业。
降价，回笼资金可解困局
在目前的现状下，开发商到底该如何解决资金紧张的局面呢?
张东教授认为，国家从金融、税收等多个层面出台宏观调控政策的初衷，就是抑制中国房地产市场出现的过快增长，防范房地产行业出现的经济泡沫，切实解决老百姓对住房价格过高的呼声。随着“提高第二套住房首付比例”政策的逐步实施，有效地抑制住了此前不断高涨的投资性购房需求，国内各大城市的住房成交量也相应大幅回落，宏观调控达到了预期的效果。
6月7日，央行今年第五次调高存款准备金率，旨在抑制国内的通胀形势，降低不断高企的CPI，并对全球通胀入境起到防范和减弱的作用。同时，这一政策对处境微妙、资金面微妙的房地产业来说，肯定也会受到央行调控政策的影响。
张东认为，在当前宏观调控形势下，开发商顺应市场变化，主动降价，通过快速销售，快速回笼资金，加快资金周转，获取利润。而降价本身，也是国家宏观调控政策希望看到的成果之一。
准备金上调 地产股跳水
日前，央行一次性提高存款准备金率100基点，达到了17.5%。此举导致A股市场创下本轮调整以来的新低，两市地产股亦紧跟大盘连续下挫，部分地产股的跌幅甚至达到了20%。
从6月10日到6月13日的四个交易日内，地产股全面跳水。截至6月13日，万科收盘16.50元，跌幅16%;保利地产收盘13.95元，跌幅21%;金融街收盘8.08元，跌幅16%;与其他“难兄难弟”相比，地产股毫无疑问属于重灾区。这一切皆因房地产企业不断扩大项目拓展力度，而传统上银行贷款是它们重要的资金来源。
业内人士认为，房地产业中长期向好的趋势不会改变，但受国内经济形势及宏观政策的影响，其短期调整在所难免。值得注意的是，目前的市场波动虽然给房地产业造成一定困难，但龙头公司不会受到明显影响，而且合理调整还有助于交易价格回归理性，有利于整个行业的长期健康稳定发展。他进一步表示，以现金流为中心、在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展，应该是房地产企业度过当前敏感时期的策略之一。
同时，业内人士也认为，信贷政策持续收紧也有积极的一面。首先，由于筹资成本上升，企业将更多地利用资本市场直接融资。其次，由于资金链紧绷，开发商或加快推盘速度(甚至降价促销)，以尽快回笼资金。第三，政策调整将促进房地产业资产整合，对专业规范的品牌企业而言，这既是调整也是机遇。 |